Propriedade

Em Jersey o processo de transferência de propriedade obedece a trâmites próprios.  As transacções mais frequentes são vendas, mas o mesmo processo é seguido em relação a doações, tranferências para co-propriedade e arrendamentos, por exemplo.

Normalmente é preciso recorrer a um advogado quando se pensa em comprar um novo lar.  Há métodos diferentes de compra, consoante se trate de comprar o edifício em si ou acções numa sociedade que já é proprietária do edifício.  Este último método é usado normalmente em empreendimentos com apartamentos envolvendo áreas comuns.

Podemos ajudá-lo nesse processo e tentaremos torná-lo tão fácil e confortável quanto possível.

Tratamos também de contratos de arrendamento, quer a sua elaboração quer em aconselhar sobre disputas, reais ou potenciais, emanando de contratos já existentes.

Geralmente, quanto mais cedo se aconselhar maiores as probabilidades de resolver quaisquer problemas com um mínimo de crispação, despesa e aborrecimento.

Conselhos práticos

Se identificar uma propriedade que sirva as suas necessidade e chegar a acordo sobre o preço, deve em primeiro lugar (se não o fez anteriormente) definir como vai reunir os fundos para pagar por ela.

A maior parte das pessoas precisarão de um empréstimo, e o primeiro passo em conseguir um empréstimo é dirigir-se a um banco ou corretor de empréstimos para identificar o melhor negócio disponível.

Ao decidir o montante do empréstimo de que necessita deve ter em conta os custos adicionais associados à compra, que típicamente incluem:

1.         imposto de selo

2.         honorários do advogado

3.         relatório de avaliação do edifício

4.         custos do banco (geralmente as despesas administrativas e jurídicas)

5.         seguro (do edifício e de vida)

6.         cartas de informação (taxas cobradas por entidades públicas e empresas fornecedoras de serviços- ver abaixo)

 O banco ou corretor vão precisar de informação e documentos seus para processar o pedido, os quais terá vantagem em reunir antecipadamente.

A documentação deverá incluir o seguinte:

1.        Prova de identificação, como passaporte, bilhete de identidade ou carta de condução.

2.        Confirmação de endereço (contas recebidas de entidades oficiais).

3.        Confirmação de rendimento, normalmente cópias de folhas de ordenado dos últimos três meses (de ambos os compradores se o pedido for em nome dos dois) ou, se trabalha por conta própria, cópias das conta do negócio dos últimos três anos.

4.        Cópias dos extratos de conta bancária dos últimos três meses.

4.        Detalhes da propriedade que tenciona comprar.

Avaliação

Quer o comprador quer o banco precisarão de uma avaliação da propriedade antes da compra.   O comprador porque precisa de se certificar de que a casa vale aquilo que vai pagar por ela e o banco para se certificar que tem valor suficiente para garantir o pagamento da dívida. Há três tipos principais de avaliação, que deve escolher segundo as circunstâncias:

1.        Relatório de Avaliaçao

Este é o tipo de avaliação mais básico, que somente confirma o valor da propriedade e é usado pelo banco para se assegurar de há valor suficiente na propriedade para pagar a valor da hipoteca se for vendida.   E a opção mais barata mais diz-lhe pouco sobre a integridade estrutural do edíficio.

2.        Relatório de Comprador

Este é o tipo de avaliação usado mais frequentemente. Proporciona um relatório geral sobre o estado da propriedade e, se for apropriado, pode fornecer sugestões práticas em relação a reparações que devem ser feitas. Confirma também o valor da propriedade para efeitos do banco.

3.        Relatório Estrutural Completo

Esta opção fornece um relatório completo e detalhado sobre o estado do edifício. Como é a opção mais cara, a maioria dos compradores só a pedem aquando da compra de edifícios com tendência a causar problemas, por exemplo por causa da idade dos mesmos.

É importante saber que não se pode basear, para efeitos jurídicos, nas avaliações preparadas para benefício do banco. Se quer obter uma avaliação em que se possa fiar tem que acordar isso previamente com o banco e o avaliador.

O serviço que prestamos

Em Jersey, é da responsabilidade do advogado que representa o comprador verificar e certificar o título da propriedade.  O banco também se baseia no nosso certificado sobre o título da propriedade.

Para além disso, temos que assegurar que vai adquirir todos os direitos de que necessita para usufruir da sua propriedade, tais como direitos de passagem, direitos de acesso e direitos relativos ao fornecimento de serviços como esgotos, água, telefone e electricidade.

Vai precisar também de informação sobre quaisquer restrições aplicáveis ao seu uso da propriedade e os direitos de terceiros que o possam afectar, e se há emprestimos registados sobre a propriedade (que precisam de ser cancelados quando a propriedade lhe é vendida).

Para nos assegurarmos de que todos os serviços estão disponíveis e de que não há planos por parte de autoridades públicas que possam afectar a propriedade, enviamos cartas com pedidos de informação para as seguintes entidades:

1.         Electricidade de Jersey;

2.         Gás de Jersey;

3.         Água de Jersey;

4.         Freguesia (Parish);

5.         Planeamento; and

6.         Departamento de Serviços Públicos.

Fazemos então uma inspecção da propriedade para verificar se as demarcações coincidem com a descrição no contrato, se não há invasão de ou por propriedades contíguas e se há ligação dos serviços à propriedade.

Quando há um empréstimo, trabalhamos em colaboração com os advogados do banco e supervisionamos o processo de assinatura dos documentos, para além de emitirmos um certificado do título da propriedade.

Depois de falarmos consigo sobre a nossa pesquisa e de comunicarmos com o advogado do vendedor sobre qualquer acção necessária antes da celebração do contrato, estaremos consigo no tribunal, numa sexta-feira à tarde (imóveis), ou em seu nome como seus procuradores.

Antes da conclusão do contrato teremos que receber os fundos ou qualquer saldo não coberto pelo empréstimo.  Enviar-lhe-emos um documento mostrando a aplicação dos dinheiros e o saldo que nos terá que transferir antes do contrato ser celebrado.

Se vai adquirir (normalmente um apartamento) através de “share transfer”, isso processa-se através da compra de acções na sociedade que é proprietária do edifício.  As acções conferem-lhe o direito exclusivo de ocupação do apartamento em questão e impõem deveres de contribuir para a manutenção do edifício.

Em tais casos temos também de verificar a situação da sociedade detentora das acções e o título das acções, o que fazemos através da inspecção dos livros da sociedade e de uma pesquisa no registo de sociedades.  Não é necessário nesses casos o contrato ser celebrado  no tribunal e portanto ter lugar noutros dias da semana que não uma sexta-feira.

 Acção adicional

A compra de uma propriedade é uma altura apropriada para se pensar em fazer ou alterar testamentos. Esse é outro serviço que lhe podemos prestar (veja a secção sobre Testamentos).

Se vai comprar ou vender uma propriedade e pensa que nós o podemos ajudar, por favor contacte-nos.  Teremos prazer em lhe fornecer mais informações e em lhe dar uma estimativa dos nossos honorários. 

Contactos:

Rui Tremoceiro – advogado (rui@tremoceiro.com)

Janet Sloan (janet@tremoceiro.com)